베트남에서 부동산을 상속받는 외국인: 평가와 현금화 방법

베트남에서 토지에 딸린 주택을 상속받은 외국인은 자신이 부동산 권리증서(이른바 "소홍 sổ hồng")에 명의를 올릴 수 없다는 사실을 알고 당황하는 경우가 많으며, 상속받은 몫이 "묶이거나" 전부 사라지는 것은 아닌지 걱정합니다. 그러나 실제로 귀하의 상속권은 사라지지 않습니다. 문제는 그 몫을 어떤 형태로 받을 것인지, 어떻게 평가할 것인지, 그리고 그 돈을 어떻게 합법적으로 본국으로 송금할 것인지일 뿐입니다.

귀하는 해외에 거주하면서 베트남에 있는 주택을 막 상속받았는데, 외국 국적자는 토지 권리증서에 명의를 올릴 수 없다는 말을 들었다면 과연 아무것도 받지 못하는 것일까요? 만약 부동산을 "현금화"해야 한다면 누가, 어떤 기준으로 주택을 평가할까요? 그리고 매각한 뒤에는 외환 규정을 위반하지 않고 어떻게 그 돈을 해외 계좌로 보낼 수 있을까요? 이 세 가지 질문은 해외에 있는 많은 상속인을 여러 달 동안 불안하게 만들며, 어디서부터 시작해야 할지 몰라 사건을 수년간 "방치"하게 되는 경우도 있습니다. 이 글에서는 현행 법적 틀, 단계별 절차, 평가 방식, 그리고 귀하가 상속 몫의 정당한 가치를 받기 위해 피해야 할 위험을 분석합니다.

외국인의 베트남 부동산 상속 권리

먼저 안심하셔도 되는 점을 분명히 말씀드립니다. 외국 국적을 보유하고 있다는 이유로 상속권이 사라지지는 않습니다. 베트남 법은 국적을 상속 수령 가능 여부의 조건으로 삼지 않습니다. 상속재산이 베트남 영토 내에 있는 부동산인 경우, 피상속인이나 상속인이 외국인이더라도 상속권의 행사는 베트남 법에 따라 결정됩니다.

외국인의 상황을 다르게 만드는 핵심은 다음과 같습니다. 상속을 받을 권리가 있다는 것과 토지사용권을 자신의 명의로 등기할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 토지법 2024는 외국 개인을 토지사용권 증서("소홍" 또는 "소도 sổ đỏ") 발급 대상에 포함하지 않습니다. 따라서 모든 상속인이 외국인인 경우, 본인 명의로 증서를 발급받을 수는 없지만 상속받은 토지를 양도하거나 증여할 권리는 있습니다. 즉, 현물이 아니라 그 가치를 받게 됩니다.

혼동하기 쉬운 두 개념을 구분해야 합니다. 외국인도 베트남에서 주택을 소유할 수 있으나, 이는 외국인에게 매각이 허용된 상업용 주택 개발사업 내의 아파트 또는 단독주택에 한하며, 주택법 2023 제17조에 따른 조건과 수량 제한이 적용됩니다. 반면 일반적인 의미의 "주택과 토지(nhà đất)", 즉 일반 주거용 토지(개발사업 외의 개별 등기 주거용 토지)에 딸린 주택은 외국인이 토지사용권으로 받을 수 없으며, 그 부분은 가치를 받는 방식으로 해결됩니다. 많은 사람들이 이를 "외국인은 부동산을 상속받을 수 없다"고 잘못 이해하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 실제로는 토지 명의를 올릴 수 없는 것일 뿐, 전혀 받을 수 없다는 의미가 아닙니다.

적용 범위에 관한 참고 사항: 귀하가 해외에 거주하는 베트남계 동포로서 베트남 입국이 허용된 경우에는 권리가 더 넓어, 많은 경우 주거용 토지사용권을 받고 증서에 명의를 올릴 수 있습니다. 이 글은 외국 국적 보유자를 중심으로 다룹니다. 귀하가 "베트남계" 범주에 해당한다면 처리 방향이 달라지므로, 권리를 정확히 확인하기 위해 별도로 상담하시기 바랍니다.

현금화를 위한 상속재산 신고 및 양도 절차

상속받은 부동산을 합법적으로 현금화하려면, 귀하 또는 귀하가 위임한 사람이 올바른 순서에 따라 일련의 단계를 거쳐야 합니다. 앞 단계의 결과가 다음 단계의 요건이 되기 때문입니다.

1. 해외 서류 준비 및 인증. 여권, 피상속인과의 관계를 증명하는 서류(출생증명서, 혼인증명서), 그리고 해외에서 발급된 경우의 사망증명서. 이 모두는 베트남에서 사용하기 전에 영사 인증 및 베트남어 공증 번역을 거쳐야 합니다.
2. 공증사무소에서 상속재산 신고서 또는 분할 합의서 작성. 유언 또는 법정에 따른 상속인은 상속재산 분할 문서의 공증을 요청할 권리가 있으며, 공증인은 상속 관계와 자산 관련 서류를 확인합니다.
3. 15일간의 신고 공고. 누락된 다른 상속인이 없도록 보장하기 위한 필수 단계입니다.
4. 상속재산 평가. 분할 및 양도의 기준으로 삼습니다(아래 별도 항목에서 설명).
5. 부동산 양도(매각) 계약 체결. 증서에 명의를 올릴 수 없으므로, 외국인 상속인은 토지법 규정에 따라 계약상 양도인으로 명의를 올릴 수 있습니다.
6. 세금 및 수수료 이행, 대금 수령, 해외 송금 완료.

절차상 결정적인 두 단계는 상속재산 분할 문서의 공증과 공고입니다. 공증법 2024는 공증기관이 공증에 앞서 접수 사실을 공고하도록 의무화하며, 공고 완료가 확인되고 상속인의 누락 또는 은닉에 관한 이의나 고발이 발생하지 않은 후에만 공증할 수 있도록 규정합니다.

공고는 피상속인의 최후 상시 거주지 및 부동산 소재지의 면(社)급 인민위원회 청사에서 이루어집니다. 피상속인의 최후 거주지가 해외이거나 베트남 내에서 확인되지 않는 경우, 공증기관은 성(省)급 법무국에 공고 게시를 요청합니다. 이는 외국적 요소가 있는 가정에서 매우 흔한 상황입니다. 완료되면, 공증된 상속재산 분할 문서가 귀하가 부동산을 매각할 때 매수인에게 권리 이전을 등기하기 위한 근거가 됩니다.

멀리 계신 분들을 위한 중요한 이점: 절차 내내 베트남에 직접 있을 필요는 없습니다. 토지법 2024는 상속인이 서면으로 타인에게 절차 수행을 위임하는 것을 허용합니다. 실제로 해외 고객의 대부분은 베트남 변호사에게 위임하여 공증, 세무 당국, 은행과의 업무를 처음부터 끝까지 대리하도록 합니다.

상속 부동산의 평가 및 가치 산정 기준

"누가, 어떤 기준으로 평가하는가"라는 질문에는 사실 세 가지 서로 다른 층위가 있으며, 이를 혼동하는 것이 상속인이 손해를 보기 쉬운 이유 중 하나입니다.

첫째, 공동상속인 간 분할을 위한 평가. 상속재산을 여러 사람이 나누는 경우, 각자가 자신의 몫이 얼마인지 알 수 있도록 주택의 가치를 산정해야 합니다. 우선은 공동상속인 간의 합의에 따릅니다. 합의가 이루어지지 않으면, 당사자들은 보통 객관적인 수치를 얻기 위해 독립적인 감정평가 기관에 의뢰합니다. 분쟁이 발생하여 법원으로 가야 하는 경우, 평가는 법원의 의뢰에 따라 평가위원회가 수행합니다.

둘째, 세금 및 수수료 산정을 위한 가격. 명의 이전 시 세무 당국은 성급 인민위원회가 공표한 토지가격표상의 토지 가격보다 낮게 신고한 가격을 인정하지 않습니다. 계약서에 기재된 가격이 가격표보다 낮으면 세무 당국은 가격표를 적용합니다. 다시 말해, 당사자가 어떤 가격에 합의하든 재정 의무 산정에는 하한선이 있습니다.

셋째, 그리고 귀하가 실제로 받는 금액인 시장 매각 가격. 외국인의 방식은 양도를 통해 "가치를 받는" 것이므로, 실제로 받는 금액은 공증된 양도 계약서에 기재된, 매수인에게 주택을 매각한 가격입니다. 이는 매각에 따른 개인소득세 산정의 근거이기도 합니다. 귀하에게 이것이 의미하는 바는, 분할을 위한 내부 평가는 참고치일 뿐이며, 최종적으로 현금화되는 가치는 주택이 실제로 얼마에 팔리는지와 올바른 절차로 매각되는지에 달려 있다는 것입니다.

세금, 수수료 및 상속 자금의 해외 송금 절차

세금 의무가 발생하는 두 시점을 구분해야 합니다. 상속을 받을 때와 현금화를 위해 매각할 때입니다. 규정이 과도기에 있으므로 현행 기준과 새 기준을 모두 유의해야 합니다.

상속 수령 시 세금. 법정 범위 내의 친족(배우자, 부모와 자녀, 조부모와 손주, 친형제자매 등)으로부터 부동산을 상속받는 경우, 해당 상속분은 개인소득세가 면제됩니다. 이 면세 규정은 현행 지침(통지 111/2013/TT-BTC 제3조, 2026년 6월 30일까지 적용)과 2026년 7월 1일부터 시행되는 개인소득세법 2025 모두에서 일관되게 적용됩니다.

피상속인이 위 친족 범위에 속하지 않는 경우, 상속받은 부동산에는 10%의 세율이 적용됩니다. 두 시기의 차이는 과세 기준 금액입니다. 현행 규정상 세금은 1회 수령당 1,000만 동을 초과하는 부분에 대해 산정되며(통지 111/2013/TT-BTC 제16조), 2026년 7월 1일부터는 기준 금액이 2,000만 동으로 상향됩니다(개인소득세법 2025 제18조 및 제26조).

현금화를 위한 매각 시 세금. 부동산 양도에는 양도 가격의 2%에 해당하는 개인소득세가 부과됩니다. 이 세율은 거주자와 비거주자 모두에게 적용되며, 해외 상속인의 대부분은 세법상 "비거주 개인"으로 분류됩니다.

이 외에도 매수인에게 명의를 이전할 때 등록세("레피쯔억바 lệ phí trước bạ")와 공증 수수료가 발생합니다. 재정 의무를 완료하고 매각 대금(베트남 동)을 수령한 후 마지막 단계는 이를 합법적으로 해외로 송금하는 것입니다. 이는 상속인이 가장 걱정하는 단계이지만, 외환 법규는 명확하게 규정하고 있습니다.

이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다. 상속 부동산의 매각 대금은, 공증된 양도 계약서와 납세 증빙으로 적법한 출처를 증명할 수 있다면, 허가된 은행에서 외화를 매입하여 귀하의 해외 계좌로 송금하는 데 사용할 수 있습니다. 송금하는 사람이 베트남 국적의 공동상속인 또는 대리인인 경우, 법은 이들이 해외의 상속인에게 상속 자금을 송금하는 것도 허용합니다. 은행은 상속권과 자금 출처를 증명하는 서류 일체를 요구하므로, 처음부터 서류를 완비하는 것이 이 마지막 단계가 막히지 않도록 하는 결정적 요소입니다.

실무에서 흔한 법적 위험과 실수

대부분의 문제는 법 자체가 아니라 절차를 잘못된 순서로 진행하거나 너무 늦게 처리하는 데서 비롯됩니다. 아래는 반복적으로 나타나는 상황입니다.

서류를 너무 오래 "방치"하는 경우. 해외에 있는 많은 분들이 절차를 부담스러워하여 미루다가, 돌아왔을 때는 서류가 분실되거나 증인이 사라졌거나 주택이 타인에 의해 관리·사용되고 있는 경우가 있습니다. 법이 상속재산 분할 청구에 관한 시효를 두고 있다는 점에 유의해야 합니다.

상속인으로 "누락"되는 경우. 매우 흔한 시나리오로, 베트남에 있는 공동상속인이 직접 상속재산을 신고하면서 해외에 거주하는 친족을 누락하는 경우입니다. 이때 귀하는 재분할을 청구하는 소송을 제기할 권리가 여전히 있으나, 주택이 이미 선의의 제3자에게 양도된 경우 회복이 훨씬 복잡해집니다. 이 또한 지체하지 말아야 할 이유입니다.

세금 회피를 위해 매각 가격을 낮게 신고하는 경우. 2% 세금을 줄이기 위해 계약서에 실제보다 낮은 가격을 기재하는 것은 큰 위험을 수반합니다. 세무 당국의 재산정 및 추징, 가산세 부과는 물론, 거래의 효력에 영향을 주고 매수인과의 분쟁을 초래할 수 있습니다. 후속 대응을 추진하기 어려운 해외 거주자에게는 눈앞의 "이득"이 대개 그만한 가치가 없습니다.

잘못된 방식으로 매각하는 경우. 외국인은 증서에 명의를 올릴 수 없으므로 계약이 올바르게 설정되어야 합니다. 즉, 타인이 "명의를 대신 보유"하다가 대금에 관한 분쟁이 생기게 하는 대신, 상속인이 규정에 따라 양도인으로 명의를 올려야 합니다. 이 단계를 잘못하면 거래가 무효가 될 수 있습니다.

외환 단계에서 막히는 경우. 자금이 적법함을 증명하는 서류 사슬(상속재산 신고서, 공증된 양도 계약서, 납세 증빙)을 유지하지 못하면, 은행이 외화 매입 및 해외 송금을 거부할 수 있어, 법적으로는 귀하가 적법한 소유자임에도 자금이 베트남에 "묶이게" 됩니다.

외국적 요소가 있는 부동산 상속 처리에서 DEDICA의 역할

고객이 해외에 있어 베트남에 오기 어렵다는 특성을 고려하여, DEDICA Law Firm은 처음부터 종합 전략을 수립합니다. 해외 서류의 준비와 영사 인증 안내, 위임에 따른 공증사무소에서의 상속재산 신고 대리, 올바른 "가치 수령" 방식에 따른 평가 및 양도 진행, 세금 의무 처리, 그리고 자금을 귀하의 해외 계좌로 송금하기 위한 은행과의 협의를 수행합니다. 그 결과, 귀하는 절차를 위해 베트남을 여러 차례 오갈 필요가 거의 없습니다.

분쟁이 발생한 경우(예컨대 공동상속인이 상속재산을 신고하면서 귀하를 누락했거나 분할 방안에 합의하지 못한 경우), DEDICA는 당사자 간 협상과 법원 소송에서 귀하를 대리하여 상속재산의 재분할을 청구하고, 귀하가 실제로 자신의 몫을 받을 수 있도록 판결 집행 단계까지 동행합니다.

외국적 요소가 있는 모든 상속 사건은 국적, 친족 관계, 부동산 유형, 거주지 등에서 고유한 사정을 가지고 있습니다. DEDICA Law Firm은 서류 검토 및 인증, 상속재산 신고, 평가 및 양도에서부터 자금이 귀하의 해외 계좌에 도착할 때까지, 귀하가 베트남에 있을 수 없는 경우에도 함께합니다. 귀하의 사안에 맞는 구체적 방안에 대해 변호사의 자문을 받으시려면 DEDICA에 문의해 주십시오.

본 글은 작성 시점의 법령에 근거한 참고용입니다. 각 사안마다 고유한 사정이 있으므로, 귀하의 상황에 대한 정확한 자문은 DEDICA 변호사와 상담하시기 바랍니다.