공동상속 부동산을 상속인 동의 없이 증축·임대하면 위법인가요?

David 씨 (미국 국적, 베트남계)가 DEDICA에 문의했습니다:

"제 아버지는 베트남 분으로, 미국에 있는 저희 가족을 몇 차례 방문하신 뒤 베트남으로 돌아가 생활하셨습니다. 작년 초 아버지가 호치민시에서 돌아가셨는데, 본인 명의의 3층짜리 상가주택 한 채를 남기셨고 유언장은 없었습니다. 형제는 네 명으로, 저와 누나는 미국에 정착해 있고 두 남동생은 베트남에 있습니다. 지금까지 가족 누구도 상속재산 신고나 분할 절차를 마치지 못했습니다.

문제는 그 집에 살고 있는 막내 남동생이 옥상에 한 층을 임의로 증축한 뒤, 1층을 카페로 1년 넘게 임대하고 있다는 점입니다. 동생은 저나 누나에게 한마디 상의도 없었고, 임대료를 한 푼도 나누지 않으면서 자기가 집을 관리하니 수익은 자기 것이라고 말합니다. 제가 전화로 문제를 제기하자, 가족들은 제가 멀리 살고 기여한 것도 없으니 끼어들지 말라고 합니다.

저는 미국에서 일이 바빠 1년에 한 번 짧게만 베트남에 갈 수 있습니다. 동생의 이런 행위가 위법인가요? 저는 그 집에 대해 어떤 권리가 남아 있으며, 지난 1년여간의 임대료 중 제 몫을 받을 수 있나요?"

DEDICA 자문 결론부터 말씀드리면, 상속재산이 분할되기 전까지 그 집은 모든 공동상속인의 공동소유이므로, 한 사람이 다른 상속인들의 동의 없이 임의로 증축하거나 임대하는 것은 자신의 권한을 넘어 귀하의 권리를 침해하는 행위입니다. 이는 우선 형사 문제라기보다 민사 관계이며, 무엇보다 그 집에 대한 귀하의 소유 지분은 그대로 유지됩니다. 동생이 거주하거나 임대한다고 해서 귀하가 권리를 잃는 것은 아닙니다. 귀하는 임대료 중 자신의 몫을 청구하고, 임의 처분의 중단을 요구하며, 상속재산 분할을 청구할 권리가 있습니다. 아래에서 법적 근거와, 해외에 계시더라도 취할 수 있는 절차를 안내해 드립니다.

분할되지 않은 상속재산은 공동상속인 전원의 공동재산입니다

아버지께서 유언 없이(또는 집 전부를 처분하지 않은 유언으로) 돌아가신 경우, 상속재산은 법정상속인에게 상속되며 같은 순위의 상속인은 균등한 지분을 받습니다.

공동상속인이 상속재산 신고와 분할 절차를 마치기 전까지 그 집은 누구 한 사람의 소유가 아닙니다. 그것은 모든 상속인의 공동재산이며, 각자가 일정한 지분을 보유합니다. 집에 살면서 관리하는 동생이라고 해서 단독 소유자가 되는 것은 아닙니다. 공동의 집에 관한 모든 결정은 한 사람의 뜻이 아니라 합의에 따라야 합니다.

층을 증축하거나 임대하는 것은 모두 공동재산을 관리하고 활용하는 행위입니다. 위 원칙에 따르면 본래 공동상속인 전원의 합의가 있어야 합니다. 동생이 단독으로 결정한 것은 이 원칙에 어긋납니다. 특히 임대료에 관해서는, 법률이 이를 공동재산에서 나오는 수익으로 명확히 규정하며 각자의 지분에 따라 분배되어야 합니다:

이는 지난 1년여간 받은 카페 임대료가 동생만의 것이 아니라는 뜻입니다. 귀하는 자신의 상속분 비율에 따라 분배받을 권리가 있습니다. 또한 임의로 증축하거나 임대했다고 해서 동생의 소유권이 "정당화"되거나 귀하의 지분이 사라지는 것은 결코 아닙니다.

해외에 계실 때 무엇을 해야 하나요

이는 민사 관계이므로, 대응은 사실관계 확인에서 시작해 협상으로, 필요한 경우에만 소송으로 이어집니다. 권장 순서는 다음과 같습니다:

1. 집의 법적 상태 확인: 권리증서(등기부)상 명의자가 누구인지, 이미 상속재산을 신고한 사람이 있는지, 누가 상속인에 해당하는지 확인하십시오. 이 단계가 귀하의 입지를 결정합니다.
2. 서면 이의 제기 및 증거 보존: 귀하가 공동상속인이며 임의의 증축과 임대에 동의하지 않는다는 점, 투명한 공개와 임대료 분배를 요구한다는 점을 명시한 서면(이메일 포함)을 보내십시오. 사진, 임대차계약서, 자금 흐름 자료가 있다면 보관하십시오. 서면으로 일찍 이의를 제기하면 이후 귀하의 입지를 지키는 데 도움이 됩니다.
3. 공동상속인 회합 제안: 법률은 상속인들이 모여 상속재산의 관리 및 분할 방법을 합의하도록 허용하며, 모든 합의는 서면으로 작성되어야 합니다(제656조). 가족에게 아직 선의가 남아 있다면 이것이 가장 비용이 적게 드는 방법입니다.
4. 상속재산 신고 및 분할: 당사자들이 합의하면 공증기관에서 신고 및 분할을 할 수 있습니다. 합의가 이루어지지 않거나 누군가 고의로 귀하를 배제하면, 귀하는 법원에 상속재산 분할을 청구할 권리가 있습니다(제219조, 제660조). 집을 매각하여 그 대금을 나누는 방안도 포함됩니다.
5. 베트남 변호사에게 위임: 귀하가 직접 출석할 필요는 없습니다. 협상, 그리고 공증기관·은행·법원과의 모든 업무를 위임대리인을 통해 처리할 수 있으며, 귀하가 받게 될 금액은 해외로 송금받을 수 있습니다.

공동상속인들이 협조하지 않거나, 집이 동의 없이 임대·개조되거나 심지어 양도가 준비되고 있다고 의심된다면, DEDICA는 귀하를 대신해 부동산의 법적 상태를 확인하고, 위임을 받아 공동상속인들과 협상하며, 투명한 공개와 임대료 분배를 요구하고, 필요한 경우 상속재산 분할 소송을 진행할 수 있습니다. 이 모든 일을 귀하가 베트남에 돌아오지 않고도 처리할 수 있습니다. 귀하 가족의 구체적인 상황에 맞는 자문을 원하시면 DEDICA에 문의해 주십시오.

위 내용은 참고용이며, 모든 상속 사안은 사정이 다르므로 구체적인 사안에 대한 정확한 자문은 DEDICA 변호사와 상담해 주시기 바랍니다.