越南赠与合同无效时遗产继承纠纷的解决方法

梅女士 (化名,旅美越侨) 向DEDICA咨询:

"我父亲今年年初在胡志明市去世,没有留下遗嘱。我回国奔丧时,家人才发现小弟已通过一份'赠与合同'从父亲处取得了整套房产。合同是在父亲中风住院、神志已不清醒期间签署的;我母亲是房屋的共有人,却从未签字,甚至无人征求她的意见。弟弟已经把产权过户到自己名下,现在正挂牌出售房屋。我住在美国,每次回越南只能停留几天,不知道能否把房子要回来按遗产分割,也不知道该从哪里着手。恳请律师解答我的疑问。"

DEDICA 法律咨询 像梅女士这样因赠与合同无效引发的遗产继承纠纷,是DEDICA在亲属定居海外的家庭中最常处理的案件类型:逝者生前未及清晰处分财产,某位家庭成员抢先将产权"合法化",其余家人则不知从何入手。答案取决于六个相互独立的问题:(1)赠与合同是否存在无效事由;(2)若合同无效,财产是否回归遗产范围以供分割;(3)起诉的诉讼时效是否仍然有效;(4)向哪家法院起诉、程序如何进行;(5)如何防止房屋在纠纷期间被出售;(6)身在海外的继承人如何完成上述全部事项。DEDICA逐一分析,帮助梅女士以及处境相似的读者在行动之前掌握全局。

导致房产赠与合同无效的法定事由

民事交易只有同时满足2015年民法典第117条规定的各项条件方为有效:行为能力、自愿性、内容不违反法律禁止性规定,以及符合法定形式。缺少任何一项,交易即依第122条无效。就房地产而言,形式要求十分严格:

2024年土地法重申了土地使用权赠与合同须经公证或认证的要求(第27条第3款a项),并且只有在土地已取得权属证书(越南俗称"粉红簿")、不存在争议、未被查封用于执行判决且仍在使用期限内时方可赠与(第45条第1款)。实务中,纠纷主要围绕以下四类无效事由展开:

• 赠与人在签署时无法认知、控制自己的行为。这是与梅女士的情况最贴近的事由:其父在中风住院期间签署了合同。法律区分两种情形:已被法院宣告丧失民事行为能力却仍独自交易的人(第125条),以及虽无法院宣告、但恰在签署当时神志不清的人(第128条)。第二种情形远为常见,可通过病历、治疗记录、证人证言或司法鉴定加以证明。
• 处分夫妻共同财产而未经另一方同意。婚姻关系存续期间取得的房屋原则上属于共同财产;丈夫单独签字赠出整套房屋,超越了其权限。
• 虚假合同,即为掩盖另一项交易或逃避对第三人的义务而订立的合同(第124条),例如为躲避债务追索而"赠与"转移财产。
• 受欺诈、威胁、胁迫而签署(第127条),或签名系伪造。

梅女士的情形同时存在多项潜在无效事由:父亲签署时神志不清,作为共有人的母亲未签字,而在医院进行的认证程序本身也需要重新核查。并非每项事由都须成立:只要法院采纳其中一项,合同即告无效。决定性因素在于证据,这正是收集材料必须先于向对方表明强硬立场的原因。

赠与合同被宣告无效后房产的归属

2015年民法典第131条明确规定了无效交易的法律后果:无效交易自订立之时起即不产生、不变更、不终止当事人的权利义务;各方应"恢复原状,相互返还已收受的财产"。通俗地说:在法律上,这套房屋视同从未被赠与。所有权恢复至签署日之前的状态,归还梅女士的父母,即使弟弟已抢先完成过户,因为法院可在同一案件中一并撤销违法核发的权属证书(2015年民事诉讼法典第34条)。

此时,逝者的份额即成为遗产:

套用到本案:房屋是父母的共同财产,因此父亲的遗产为房屋价值的一半;另一半仍属母亲所有,不参与分割。由于没有遗嘱,这部分遗产按法定继承处理(第650条),由第一顺位继承人,即配偶、在世的亲生父母及子女均等分配(第651条)。小弟仍像其他共同继承人一样获得自己的份额;他失去的只是那份无效合同曾交到他手中的"整套房屋"。

有一个误区需要从两个方向同时澄清。其一:"弟弟已经过户了,木已成舟,要不回来了。"并非如此。登记并不能"治愈"无效合同;只要无效事由得到证明,法院将宣告合同无效并撤销已核发的证书。其二:"只要还没过户,就一定能要回来。"同样错误。最高人民法院法官委员会第52/2021/AL号案例恰好处理了这一情形:

也就是说,如果合同经过合法公证或认证,赠与人至去世前从未改变意思表示,且未能过户仅因客观程序障碍所致,法院必须认定合同有效,财产不回归遗产范围。因此,此类纠纷的关键不在于"是否已经过户",而在于证明合同是否存在实质性无效事由:意思表示、认知能力、共有人的同意,以及公证、认证环节的合法性。

诉讼时效:并行的两个时钟

本案涉及两项不同的法律请求,各自适用独立的时效。许多人恰恰把两者混为一谈:

还有一个鲜有文章提及却极具价值的程序细节:根据2015年民事诉讼法典第184条第2款,法院仅在一方当事人提出适用时效的请求时方才适用时效,且该请求必须在一审法院作出判决之前提出。换言之,"时效届满"并不会使起诉自动被驳回;尽管如此,把希望寄托在对方忘记援引时效上,绝非可取的策略。

起诉程序与管辖法院

对身在远方的人而言有一个好消息:三项请求(宣告赠与合同无效、撤销核发给受赠人的权属证书、分割遗产)可在同一民事案件中合并解决。遗产继承纠纷与民事交易纠纷均属法院管辖(2015年民事诉讼法典第26条),且审理纠纷的法院有权在同一案件中撤销违法的个别决定,包括土地使用权证书(第34条)。

关于起诉地点,由于争议标的是房地产,不存在按居住地选择法院的余地:

还有一项许多旧文章尚未更新的重要变化:自01/7/2025起,越南法院体系不再设县级法院;民事纠纷的一审由不动产所在地的区域人民法院审理(2015年民事诉讼法典第35条,2025年修订补充)。一宗典型诉讼的流程如下:

1. 起诉前收集证据:父亲在签署合同期间的病历及治疗记录;公证、认证档案(由谁认证、在何处认证、签署人是否到场);证明房屋系父母共同财产的文件;各共同继承人亲属关系的证明文件。如怀疑签名伪造,可申请司法鉴定。
2. 递交起诉状及相关材料至房屋所在地的区域人民法院;按法院通知预缴案件受理费。
3. 法院受理案件,组织证据公开庭及调解。不少案件在这一步即以重新分配的和解协议告终,比开庭审理快得多、也平和得多。
4. 一审开庭;如有上诉,案件进入二审程序。
5. 判决执行:撤销证书、重新登记所有权,并按判决分割遗产。

实务中,从递交起诉状到取得生效判决,所需时间往往以年而非以月计,在需要司法鉴定或对方上诉时尤其如此。这也再次说明,证据应当从一开始就整理妥当,而不是按法院的要求零零散散地补交。

防止争议房产在诉讼期间被出售给第三人

梅女士提问中"弟弟正挂牌卖房"这一细节,是整个案件中最紧迫的部分,因为法律保护信赖已核发证书的善意买受人:

用日常语言来说:如果弟弟赶在判决之前把房屋卖给一位不知情且无从知情的买家,而该买家信赖已过户的产权证书,这笔买卖便可能获得法律承认;家人就再也要不回这套房子了。届时各共同继承人只剩下要求弟弟返还财产、金钱赔偿的权利,这一方案既难以执行,又意味着失去承载家庭记忆的那套房子。

阻断这一风险的工具是临时紧急措施:在起诉的同时,原告可请求法院"禁止对争议财产的财产权利进行转移"(2015年民事诉讼法典第114条第7款)。该裁定一经作出,土地登记机构和公证机构在案件审结前将不再办理该房屋的买卖、赠与、抵押手续。与此同时,律师通常还会向当地土地登记机构及各公证执业机构发出争议告知函,在等待法院受理期间增加一道实务上的保险。

海外继承人的应对方案

DEDICA约70%的继承类客户定居海外,无法留在越南跟进诉讼;诉讼法对此早有解决方案。梅女士无需全程到场:她可以委托越南律师代理诉讼,从递交起诉状、提交证据,到参加调解和庭审。在美国签署的授权委托书须按签署地法律公证,并办理领事认证后方可获越南法院认可(2015年民事诉讼法典第478条);如在越南驻当地使领馆签署,则免办领事认证。整套文件均可远程准备,而这正是DEDICA从一开始就指导客户做规范的环节,以免法院因文件瑕疵退回材料。

另一个常见的担忧是:"我已经入了美国籍,还能继承越南的房产份额吗?"外国国籍并不导致继承权丧失;问题仅在于以何种形式受领。对于梅女士这样的越南裔人士,2024年土地法有明确规定:

也就是说,只要获准入境越南,梅女士完全可以就分得的房产份额登记产权。即使继承人不属于可在越南拥有住房的对象,法律仍以价值形式保全其权益:遗产份额经转让后,由继承人收取价款(2024年土地法第44条第3款)。DEDICA的许多客户干脆直接选择这一方案:以实物形式受领继承份额后出售,再按合法的外汇汇出程序将款项汇往国外。这是DEDICA将另行撰文分析的专题。

如果您的家庭正面对一份可疑的赠与合同(在亲人重病期间签署、缺少共有人签字,或怀疑签名伪造),请将合同、权属证书的复印件以及签署经过的简要说明发送给DEDICA。DEDICA律师将评估无效事由与剩余时效,提出整体方案,并依授权代理身在海外的客户参与诉讼及判决执行,直至继承份额真正到手。

本文内容仅供发布时参考;每宗案件均有决定处理方向的具体情节,请直接咨询DEDICA律师,以获得针对您个案的准确意见。