外国人和越侨(海外越南人)在越南仍然享有财产继承权。但能继承到什么、能否登记产权,取决于您在越南土地和住房法律下属于哪一类对象。不少人因听信"丧失国籍就丧失继承权"的传言而沉默旁观,任由他人申报、处分遗产;也有人执意要为法律只允许其获得价值的财产登记产权,导致案卷搁置多年。
您在越南的父母刚刚去世,留下房产和存折。持有美国、澳大利亚或韩国国籍的您,还能获得自己的份额吗?外国人能否登记在越南继承的房地产产权,还是只能折算成金钱?如果您无法飞回越南,谁来代您办理遗产申报,所得款项又如何合法汇往境外?每个问题都有答案,但答案完全取决于您是仍持有越南国籍、属于越南裔,还是完全的外国人;这条界线连许多当事人自己都会弄错。下文分析现行有效的法律框架,包括2015年民法典、2024年土地法、2023年住房法,以及税务、外汇规定、在境外办理的流程,和让许多继承人蒙受损失的常见错误。
越南法律下外国人的继承权
DEDICA在为海外客户提供咨询时遇到的最常见误解是:"我已放弃越南国籍,所以在越南不再有继承权"。2015年民法典并无此规定。继承权是每个个人的民事权利,与国籍无关:
这意味着:如果您是被继承人的子女,无论持有哪国护照、离开越南多久,您仍属于第一顺位继承人(依2015年民法典第651条,包括死者的配偶、亲生父母、养父母、亲生子女、养子女)。如有合法遗嘱指定您受益,您依遗嘱继承。国籍只影响某些财产(主要是房地产)的受领形式,并不消灭您的继承权。这一点将在下一节分析。
由于涉及境外人士或外国国籍人士的继承关系属于涉外民事关系,首先须确定适用哪国法律。2015年民法典确立了两项基本原则:
套用到常见情形:您的父母是越南公民、在越南去世,则由越南法律决定谁有权继承、按何比例分配。反之,一位韩国人在胡志明市购买公寓后去世,则由韩国法律确定谁是其继承人,但该继承人受领公寓的事宜(登记、过户、所有权限制)仍须遵循越南法律,因为不动产位于越南。关于在境外订立的遗嘱,2015年民法典第681条规定,遗嘱形式只要符合订立地、立遗嘱人居住地、其国籍国或不动产所在地国家的法律即获承认。因此,在美国、法国或日本合法订立的遗嘱,经领事认证和公证翻译后,完全可以用于在越南申报遗产。
三类继承人及其在越南继承房地产的权利
当遗产是房地产时(这是DEDICA处理的继承案卷中占比最大的资产类型),现行土地、住房法律将境外继承人区分为三类,权利水平差异很大。准确确定自己属于哪一类,是办理任何手续前最重要的一步。
第一类:仍持有越南国籍的定居境外越南人。2024年土地法(2026年最新合并文本)将这一群体与国内个人归为同类:第4条第3款规定土地使用者包括"国内个人、属于越南公民的定居境外越南人(以下称个人)"。换言之,只要您仍保留越南国籍,您就如同居住在国内的人一样继承并登记房地产产权:不限土地类型,无入境条件要求。与此前的2013年土地法相比,这是明显有利的变化。
第二类:定居境外的越南裔人士,即曾经拥有越南国籍(依国籍法认定)但现持外国国籍的人士及其子孙。该类人士可在较窄的范围内继承并登记房地产产权,条件是获准入境越南:
据此,获准入境的越南裔人士可以登记父母留下的房屋及其居住用地的产权。但如果遗产是与住房不在同一地块的农业用地、园地,则不能登记该部分土地的产权,而是转入下文第三类的"获得价值"机制。
第三类:外国个人(无越南血统),以及不符合入境条件的越南裔人士。获准入境的外国个人只能拥有位于国防、安全保护区之外的住房建设投资项目内的商品住房(公寓、独立住宅),通过继承取得时亦同(2023年住房法第17条第2款b项),且不得超过一栋公寓楼30%的套数,或在人口相当于一个坊级的区域内不超过250套独立住宅(第19条),所有权期限最长50年,可延期一次(第20条第2款c项)。但与居住在越南的越南公民结婚的外国个人,可如越南公民一样拥有住房并享有房屋所有人的权利。对于上述范围之外的一切财产(项目外住房、独立居住用地、农业用地),法律适用获得价值机制:
"获得价值"并不意味着一无所有。外国继承人仍是其遗产份额的主人:他们可以在该房地产的买卖合同中直接以转让方身份签字,可以赠与给符合所有条件的人,在尚未出售期间则被记载于地籍册,并可委托他人看管(第44条第3款和第5款)。2023年住房法在第20条第2款b项作出相应规定:所继承的住房超出所有范围的,外国继承人只能获得该住房的价值。全部售房款在履行纳税义务后,可按下一节的流程汇往境外。
| 继承人类别 | 对所继承房地产的权利 | 主要依据 |
|---|---|---|
| 定居境外的越南公民(保留越南国籍) | 如国内个人一样继承并登记各类房地产产权,无入境条件要求。 | 2024年土地法第4条第3款、第28条第1款g项 |
| 定居境外的越南裔人士(获准入境) | 可登记附带居住用地的住房产权;继承居住用地及同一地块内建有住房的其他土地。范围之外的土地:获得价值。 | 2024年土地法第28条第1款h项、第44条 |
| 外国个人(或未获准入境的越南裔人士) | 仅可登记项目内商品住房产权,最长50年(可延期一次),上限为每栋公寓30%或坊级区域250套;超出范围的获得价值。与越南公民结婚的:如越南公民一样拥有。 | 2023年住房法第17、19、20条;2024年土地法第44条第3款 |
对于账户余额、存折、汽车、出资份额、股份等动产遗产,法律没有像房地产那样按国籍设置"登记产权"的限制:外国继承人凭经公证的遗产分割文书,即可由银行、企业解付,以金钱或财产形式全额领取自己的份额。但企业中的出资份额可能依企业法和公司章程附有专门条件,在决定保留或转让前应先行核实。
继承人身在境外时的遗产申报流程
首先需要强调:您并非必须回到越南。以下全部流程均可通过受托代理人(通常是越南律师)办理,而您仍留在境外。
- 收集文件。被继承人的死亡证明;遗嘱(如有);证明继承关系的文件(出生证明、结婚登记等);财产文件(房地产证书、存折、车辆登记证等)。凡由外国机关签发的文件,在越南使用前均须办理领事认证并公证翻译成越南语。
- 在境外办理授权委托。您可以在所在国的越南代表机构(大使馆、总领事馆)签署授权委托书;或采用2024年公证法第57条的机制:委托方在自选的公证机构申请对委托要约进行公证,越南的受托方再申请在原件上续行公证以完成手续,双方无需见面。
- 公证遗产分割文书。依2024年公证法第59条,法定继承人或遗嘱继承人申请对遗产分割文书进行公证;即使只有一名继承人,亦适用该程序。公证员核查被继承人对财产的权利及每位继承人的资格。
- 公开张贴。受理公证的事项须在被继承人最后居住地及不动产所在地的乡级人民委员会张贴15天(104/2025/ND-CP号议定第44条)。值得注意的新规定:如果被继承人在越南没有最后居住地(例如在越南拥有公寓但在境外生活并去世的外国人),张贴改为在司法厅电子信息门户上公示。无投诉、检举的,公证员对文书予以证明。
- 完成遗产受领。经公证的遗产分割文书是在土地登记机关办理过户登记的依据(如属应缴情形,须附带税费义务),或作为银行解付、支付余额的依据。属于只能获得价值类别的继承人,将在财产转让合同中以卖方身份签字并收取价款。
关于时间:如果文件从一开始就齐备、共同继承人配合,公证、张贴、过户这一链条可在数周至数月内完成。案卷拖延的原因通常不在法律,而在财产文件不完备(房屋无证、登记在家庭户名下)或共同继承人意见不一。此时案件转入协商或遗产分割诉讼阶段,DEDICA已在另一篇关于涉外继承纠纷的文章中专门分析这一主题。
税费及继承款项汇出境外
个人所得税仅针对须登记所有权、使用权的遗产财产征收,如房地产、汽车、证券、出资份额(现行个人所得税法第3条第9款)。账户中的金钱、继承的存折不属于此类。至2026年6月30日,现行税率为每次受领时对超过1,000万越南盾部分征收10%,居民与非居民个人均适用。自2026年7月1日起,2025年个人所得税法取代旧法,并将该起征额提高一倍:
对多数家庭更重要的是:夫妻之间;父母与子女之间(包括养父母、公婆、岳父母);祖父母与孙子女之间;亲兄弟姐妹之间继承房地产,完全免征个人所得税;该规定在现行法(第4条第4款)和新法(第4条第1款)中均予保留。房地产过户的注册费(契税性质)为价值的0.5%,但上述亲属之间继承的房地产依10/2022/ND-CP号议定第10条第10款同样免缴。因此,持外国国籍的子女继承父母的房屋,就受领遗产本身原则上既不缴个人所得税也不缴注册费;纳税义务仅在下一笔交易中产生,例如日后出售该财产时的个人所得税。
最后一个环节是把钱汇到您居住的地方。外汇法律依70/2014/ND-CP号议定第7条允许两种机制:属于越南公民的居民,可为"向境外继承受益人汇付继承款"之目的购买并向境外转移外汇(第2款dd项);非居民及拥有越南盾合法收入的外国人,可购买外汇汇出、携出境外(第3款)。可汇出的外汇金额不设固定上限,而是依20/2022/TT-NHNN号通告第13条第5款,以继承人有权获得的财产价值为准。实务上的条件是单证必须吻合:经公证的遗产分割文书、财产出售文件、完税凭证。银行将逐项核对后才执行汇款指令。
实务中的法律风险与常见错误
身在境外被"漏报"。这是DEDICA遇到最多的情形:越南的共同继承人自行申报遗产,无意或有意地漏掉定居境外的亲属。张贴仅在乡级人民委员会办公地点进行15天,远在半个地球之外的人几乎不可能及时知悉并提出异议。后果是:财产被过户,甚至已出售给第三人;被遗漏的继承人只能起诉请求重新分割遗产,案件从几个月的行政程序变成旷日持久的诉讼。如果您属于继承顺位并听闻亲人去世,请不要等着"被邀请";应尽早主动在案卷中确立自己的存在。
误以为丧失权利而沉默,直至超过时效。2015年民法典第623条规定,请求分割遗产的时效自继承开始时起算,不动产为30年、动产为10年;期限届满后,遗产归正在管理该遗产的继承人所有。三十年听起来很长,但对于自上世纪九十年代起离散的家庭,不少案卷到律师手中时,时效只剩数月,甚至已经届满,加之证人离世、文件遗失。
认错对象类别。无论错向哪一边都会造成损失。有的越南裔人士本符合登记产权的条件,却听信口耳相传的说法,以为"外国人在越南保不住房子",匆忙低价卖掉继承份额。相反,也有外国人执意为所继承的园地申请颁发证书(法律并不允许),致使案卷被一再退回,而正确方案(以卖方身份签字、获得价值)却被搁置多年。
外国文件不被认可。未经领事认证的外国出生、结婚证明和改名文件;入籍后外国护照上的姓名与越南出生证明上的姓名不一致:在文件链证明"您就是那个人"之前,公证机构和银行都会拒绝受理。这纯属程序性风险,却占据案卷大部分停滞时间,因为每一轮补件都须回到境外的主管机关办理。
财产到手却卡在汇款环节。房子卖掉后才发现缺少证明资金来源的单证,或者死者的账户被银行暂时冻结,直至出具有效的遗产分割文书。结果是钱留在越南,境外的受益人却无法使用。DEDICA的经验是:"出口"方案(卖给谁、款项进入哪个账户、需要哪些单证)必须在起草授权委托书时就设计好,而不是等到遗产全部到手之后。
DEDICA在涉外继承事务中的角色
DEDICA继承业务约70%的客户是无法返回越南办理手续的外国人和定居境外的越南人。因此服务的设计让您无需亲临现场:律师评估案卷并规划整体方案(您属于哪一权利类别、哪些财产可登记产权、哪些财产宜获得价值、税务与汇款路线图);指导您在居住国准备文件并办理领事认证;凭授权委托与越南的公证机构、银行、土地登记机关、开发商对接;在发生矛盾时代表您与共同继承人协商,必要时提起诉讼并跟进强制执行,直至最后一步,把继承成果合法汇入您的境外账户。
如果您正处于"刚得知消息、不知从何下手"的阶段,与律师面谈一次,确定权利类别并清点文件,是合理的第一步,赶在其他任何人处分遗产之前。
结论
外国人和越侨并不丧失在越南的继承权;问题只在于以何种形式受领以及如何办理手续。标准路线图分五步:(1)确定自己属于哪一类(保留越南国籍、获准入境的越南裔,还是外国人),因为类别决定了是登记房地产产权还是获得价值;(2)收集文件并对所有境外签发文件办理领事认证,向越南境内的代理人出具授权委托书;(3)公证遗产分割文书并张贴15天;(4)办理过户或出售财产以获得价值,注意直系亲属之间的继承免征个人所得税和注册费,其他情形对超过1,000万越南盾的部分征税10%(自2026年7月1日起:2,000万越南盾);(5)凭齐全单证通过获许可的银行将款项汇出境外。造成损失最大的三个错误:袖手旁观以致被漏报或超过30年时效、外国文件未经领事认证、误判自己的权利类别。得知亲人去世后应立即做的事:清点遗产、收集身份文件,并在其他共同继承人擅自分割之前委托越南律师处理。
每一宗涉外继承案卷在国籍、财产类型和共同继承人配合程度上都各不相同。您可以将被继承人的信息、财产清单和现有文件发送给DEDICA律师事务所;律师将为您确定权利类别、合适的遗产受领方案,以及把成果汇往您居住地的路线图,即使您无法返回越南也能办理。如需就您的具体情况获得咨询,请联系DEDICA。
本文内容仅供参考,依据撰写时(2026年6月)有效的法律规定。每宗案件均有其特殊情节;请咨询DEDICA律师,以获得针对您情况的准确意见。
