不少在越南继承房产土地的越侨(海外越南人)曾亲历这样的局面:父母留下的房子被国内共同继承人在申报时"遗漏"了自己的名字,或者仅因缺少一枚领事认证印章,档案一拖就是数年。您的继承权不会因为定居海外而消失,但能否完整拿到属于自己的份额,取决于从一开始就按正确顺序走好每一步。
持有外国国籍,还能在越南登记继承的房产吗?无法回国跟进数月的手续,谁来代您签署文件、与公证机构和土地登记机关打交道?外国签发的出生证、结婚证在越南能否使用?继承时需要缴纳哪些税费?这些是居住在美国、澳大利亚、加拿大和欧洲、亲人刚在越南去世的客户向DEDICA提出最多的问题。答案并不在某一部单一法规中,而是分散于土地法、民法典、公证法及税务法规之间。本文将这些规定整合为一份完整的路线图,并指出身在远方的人最容易跌入的风险,让您清楚该做什么、按什么顺序做、以及避开什么。
越侨继承房产土地的权利:两类主体、两种不同的权利层级
DEDICA最常遇到的误解是"一旦取得外国国籍,就丧失了在越南的继承权"。这并不正确。2015年民法典确认,每个个人依遗嘱或依法律享有继承遗产的平等权利(第610条),也没有任何规定将定居海外的人排除在继承顺位之外。国籍并不决定您能否继承,只决定您以何种形式获得遗产:是直接在土地使用权及房屋所有权证书(俗称"粉色证书""红色证书")上登记名字,还是以金钱形式获得相应价值。
关键在于,现行土地法律将"越侨"分为权利差异很大的两类。第一类是仍保留越南国籍的海外定居越南公民。他们是2024年土地法(自01/8/2024起施行)的最大受益者:第4条第3款将其与国内居民并入同一"个人"概念。换言之,只要您仍持有越南国籍,您就可以像生活在越南的人一样继承、登记产权、转让、出租房产土地,无需任何额外的居住条件。这是相较2013年土地法的根本性变化,旧法仍将海外定居越南人列为权利受限的群体。
第二类是定居国外的越南裔人士,即已退出或丧失越南国籍的人(按国籍法律,指出生时依血统原则确定越南国籍、本人及其子女、孙辈现长期定居国外者)。这一类人仍可继承房产土地,但附带一个关键条件:获准入境越南。
2023年住房法作了相衔接的规定:获准入境越南的海外定居越南人,可依照土地法律拥有与住宅用地使用权相结合的住房(第8条)。实务中,"获准入境"这一条件只需凭盖有越南入境查验章的有效护照即可证明。两类主体可概括如下:
| 标准 | 仍保留越南国籍 | 越南裔(已退出国籍) |
|---|---|---|
| 主要依据 | 2024年土地法第4条第3款:视同国内居民的"个人" | 2024年土地法第28条第1款h项、第44条 |
| 在证书上登记产权 | 可以,与国内个人相同 | 可以,但须获准入境越南 |
| 不满足条件时 | (不适用) | 不能登记产权,但仍享有继承份额的价值 |
这对您意味着什么?要做的第一件事不是订机票回越南,而是准确判断自己属于哪一类,因为这决定了档案的全部走向、需要准备的文件种类,以及继承后财产的处理方案。还值得了解的是,《越南国籍法》修正法律(第79/2025/QH15号法律,自01/7/2025起施行)已大幅放宽在保留外国国籍的同时恢复越南国籍的条件。对在越南拥有较多资产与联系的越南裔人士而言,这是一条值得纳入长期规划的"权利升级"路径。
不符合登记产权条件时:如何获得继承份额的价值
那么,如果继承人是越南裔、却不属于可在越南拥有住房的对象,遗产会就此"蒸发"吗?不会。2024年土地法为这种情形专门设计了一套机制:
"享有价值"在实务中如何运作?根据2024年土地法第44条第3款,此类继承人不获发证书,但可以转让或赠与所继承的房产:出售时,由继承人本人作为转让方在合同上署名,售房款归继承人所有。在尚未出售期间,可以书面委托他人代为看管或临时使用该房产(第44条第5款)。在"混合"情形下(共同继承人中既有符合登记条件者、也有不符合者),继承档案应提交土地登记机构录入地籍册,待分割完成后再向符合条件者颁发证书(第44条第4款)。
就资金规划提示一点:售房款若要合法汇出境外,须在银行办理单独的外汇手续。这是DEDICA在另一篇关于继承款项汇出越南的文章中专门分析的主题;此处您只需记住,这一步必须从一开始就纳入规划,而不是等钱已经躺在越南账户里才考虑。
在海外准备文件,以及无法回越南时的委托安排
这一环节决定了档案进度的80%,也是身在海外的人最容易出错的地方。办理房产土地继承申报的基础文件包括:
- 继承人的护照;越南裔人士需要盖有越南入境章的护照,以证明"获准入境"条件。
- 证明与被继承人继承关系的文件:出生证、结婚证、收养文件,包括由外国机关签发的版本。
- 被继承人的死亡证(如在国外去世,外国死亡证同样须办理认证手续方可在越南使用)。
- 证明仍持有越南国籍的文件,或越南裔身份确认文件,视您所属类别而定。
- 作为遗产的房产证书("粉色证书"/"红色证书")原件;如有遗嘱,附遗嘱。
接下来的大问题是:无法来越南,谁来代办?公证法律早已打开这扇门。您可以直接在居住国的越南驻外代表机构办理委托书:
2024年公证法(自01/7/2025起施行)还允许以"两地"机制公证委托合同(第57条):委托人先在居住地签署,越南境内的受托人随后在同一文书上接续签署即告完成。借此,您可以委托越南律师代为递交公证档案、跟进公告、申报税费并办理过户登记,全程无需为每个环节购买机票。唯一的注意点就写在上述条文之中:不动产买卖、抵押合同不能在驻外代表机构公证,因此若您的计划是继承后出售,签署买卖合同须通过有效的委托安排,或安排一次回越南之行。
在越南办理继承申报与过户的流程
文件齐备后,在越南的流程由四个前后衔接的步骤组成。顺序颠倒(例如尚未公证遗产分割文书就拿着"粉色证书"去办过户),档案必定被退回。
- 公证遗产分割文书。继承人(依遗嘱或依法律)依据2024年公证法第59条,请求公证执业机构对遗产分割文书进行公证。新法已将以往的"继承申报"与"分割协议"两项手续合并为一,且即使只有一名继承人同样适用。公证员核查死亡证、遗嘱或继承关系证明文件、房地产权属文件;经公证的文书正是国家机关为您办理权利过户登记的依据。
- 公开张贴公告15天。在出具公证书之前,公证机构须将受理档案的通知在被继承人最后常住地的社级人民委员会(相当于乡镇街道一级)办公地张贴15天;遗产包含不动产的,还须同时在不动产所在地张贴(第104/2025/NĐ-CP号议定第44条)。新规甚至预设了非常"越侨"的情形:被继承人最后居住地在国外的,在其于越南的最后居住地张贴;无法确定的,则在省司法厅电子信息门户上公告。这15天正是被遗漏的继承人提出异议的"窗口期";一旦收到投诉、检举,公证须暂停处理。
- 申报个人所得税与登记费。对多数家庭而言是好消息:直系亲属之间的继承免征个人所得税,且这一免税清单在自01/7/2026起施行的新税法中得以保留:
"夫妻之间;亲生父母与亲生子女之间;养父母与养子女之间;公婆与儿媳之间;岳父母与女婿之间;祖父母与孙子女之间;外祖父母与外孙子女之间;亲兄弟姐妹之间转让、继承、赠与不动产所得的收入。" 2025年个人所得税法(第109/2025/QH15号)第4条第1款 (Khoản 1 Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15))不属于上述免税范围的(例如继承姑姑、叔伯的遗产),按现行规定就超过1,000万越南盾的部分缴纳10%的税款;自01/7/2026起,2025年个人所得税法将该起征点提高至2,000万越南盾。过户时的登记费为房地产价值的0.5%,但依第10/2022/NĐ-CP号议定第10条第10款,上述同一亲属范围同样获得免缴。证书须在完成(或确认免除)上述财务义务后方可颁发。
- 30天内办理变动登记(过户)。2024年土地法第133条第3款要求,自作为遗产的土地使用权分割完成之日起30天内办理变动登记;逾期登记可能被行政处罚。依第101/2024/NĐ-CP号议定第29条,档案包括:变动登记申请表(第11/ĐK号表格)、已颁发的证书原件、经公证的遗产分割文书,以及通过代理人提交时的委托书。提交地点灵活:一站式服务窗口、土地登记办公室或其分支机构,亦可通过邮政或公共服务门户提交。继承情形的法定办理时限不超过10个工作日。
总体来看,一份"干净"的档案(文件齐全、共同继承人意见一致)连同在海外准备文件的时间,大约两到三个月即可办结。档案之所以拖成数年,只因撞上了下文所述的风险。
越侨在实务中常见的法律风险与失误
被"遗漏"出继承人名单。这是海外人士面临的头号风险,也是DEDICA处理最多的纠纷类型:越南境内的共同继承人自行办理继承申报,有意或无意地漏报身在国外的人。公告只在社级人民委员会办公地张贴15天,远在半个地球之外的人几乎不可能及时知悉并提出异议。法律后果是:遗漏继承人的遗产分割文书可能被法院宣告无效,继而陷入旷日持久的重新分割诉讼。这本是一段可以避免的昂贵旅程:如果您知道自己享有继承权,请尽早以书面形式向共同继承人表明立场,并从亲人去世之时起即委托越南律师跟踪该房产的动向,而不是等"出了事"才行动。
让档案"沉睡"太久。许多海外家庭因为忙碌、怕麻烦,或者想着"那房子小弟住着,慢慢再说",而把继承事宜搁置一旁。但法律不会等待:
三十年听起来很长,但对上世纪1980-1990年代离开越南的家庭来说,送到DEDICA手上时时效只剩数月的案件并不少见。而请求确认自己的继承权或否定他人继承权的时效仅为10年。即便时效尚存,每过一年,证人愈发年迈,旧的户籍文件愈难寻觅,正在管理房屋的人也多了一个维持现状的理由。
外国文件不符合在越南使用的标准。典型错误:外国签发的出生证、结婚证未经领事认证、未经公证翻译,档案在第一轮即被拒收。更隐蔽的是姓名问题:入籍时改了名字(美国护照上是John Nguyen,越南出生证上是Nguyễn Văn A),两套文件对不上,公证员不能自行推定这是同一个人。此时需要补充更名证明文件,或作出适当的声明与确认。这是来自实际办案经验的程序性风险,任何文件提交之前都应先行核查。
作为遗产的房产本身法律状态不"干净"。2024年土地法第45条为行使权利设定了条件:土地无争议、未被查封、仍在使用期限内。没有证书的房屋、登记在"户"名下而须确定全部成员的土地、被他人占用的房产:每一种情形都必须在继承手续之前或同步解决,且都会显著拉长时间。身在远方的人应当从一开始就要求核查地块的法律状态,然后再为任何公证预约订回国机票。
轻信"在国外的人没有份"而仓促签署放弃继承书或处分委托书。DEDICA的一些客户曾因被告知"户口本上没有名字所以没有份",而签署了放弃继承的文书,或将全权处分委托给亲属。正如本文开头所分析的,这一说法是错误的,但签下的字却很难收回。凡与遗产有关的任何文件,哪怕只是"以防万一",签署前都请先交由律师审阅。至于被继承人在国外订立的遗嘱,其效力须依涉外继承规则另行评估;DEDICA将在另一篇文章中深入分析。
DEDICA陪伴越侨办理房产继承手续
DEDICA继承业务客户的共同特点是:最多只能回越南一两次,甚至一次也回不来。因此DEDICA的服务正是围绕这一需求设计:从一开始就评估档案并规划整体方案(您属于哪一权利类别、房产是否"干净"到可以启动手续、继承后是持有还是出售);指导您在居住国逐项准备、公证并办理各文件的领事认证;接受委托代您完成在越南的全部手续,从公证遗产分割文书、跟进公告,到申报税费、在土地机关办理过户登记。
当档案出现纠纷(被漏报、共同继承人不配合、遗产被占用)时,DEDICA律师代表您与共同继承人谈判,参与法院诉讼,并紧盯执行阶段,确保权利真正落袋,而不是停留在判决书上。对希望将遗产价值转移到境外的客户,DEDICA就出售资产及合法汇款回居住地的方案提供咨询。如果您还处在"不知从何下手"的阶段,与律师进行一次梳理定位的咨询,是最合理的第一步。
结论
要在定居海外的情况下安全继承越南的房产土地,您需要走好四步:(1)确定自己的权利类别:仍持越南国籍者可像国内居民一样登记产权,越南裔人士须满足获准入境条件,不符合条件者则以价值形式获得;(2)按标准准备海外文件(领事认证、公证翻译),并通过驻外代表机构为越南境内的代理人办理委托书;(3)公证遗产分割文书并等待15天公告期;(4)申报税费(父母、配偶、子女之间多数情形免税)并在分割完成后30天内办理过户登记。最应避免的三个代价高昂的失误是:明知共同继承人申报时漏掉自己的名字却不及早发声;将档案搁置到逼近30年时效;以及在尚未弄清自身权利前就签署放弃继承书或处分委托书。如果您无法回越南,今天就该做的三件事是:核查个人身份文件、查明房产的法律状态、向可信赖的代理人办理委托;这三件事决定您的档案是快速推进还是原地踏步。
每一宗越侨继承案件在国籍、文件、共同继承人数量和房产状况上各不相同,正确的路线图也必须为您"量身定制"。请将房产证书复印件、身份文件及家庭情况的简要说明发送给DEDICA;即使您无法亲临越南,我们的律师也会进行初步评估,并为您的个案提出具体方案与时间表。DEDICA律师事务所随时为您提供越南房产继承相关法律支持。如需深入咨询,请联系DEDICA。
本文内容仅供参考,依据撰写时有效的法律规定。每宗案件均有其特定情节;请咨询DEDICA律师,以获得针对您具体情况的准确意见。
