Người thân tự ý xây dựng, cho thuê nhà đất thừa kế chung có vi phạm pháp luật không?

Anh David, quốc tịch Mỹ, gốc Việt, hỏi DEDICA:

"Ba tôi là người Việt Nam, sang Mỹ thăm gia đình tôi vài lần rồi về nước sinh sống. Đầu năm ngoái ba mất ở TP.HCM, để lại một căn nhà phố ba tầng do ông đứng tên, và không lập di chúc. Anh em tôi có bốn người: tôi và một người chị định cư bên Mỹ, hai người em vẫn ở Việt Nam. Đến nay cả nhà vẫn chưa làm thủ tục khai nhận hay phân chia thừa kế.

Vấn đề là người em út đang sống trong căn nhà đó đã tự ý xây thêm một tầng trên sân thượng, rồi cho thuê tầng trệt làm quán cà phê hơn một năm nay. Em tôi không hỏi ý kiến tôi hay chị tôi, cũng không chia một đồng tiền thuê nào, mà nói rằng em ở đó trông nom nhà thì em hưởng. Khi tôi gọi về thắc mắc, mấy người trong nhà bảo tôi ở xa, không đóng góp gì nên đừng xen vào.

Tôi đang ở Mỹ, công việc bận, mỗi năm chỉ về Việt Nam được một lần ngắn ngày. Em tôi làm vậy có vi phạm pháp luật không? Tôi còn quyền gì với căn nhà, và phần tiền thuê hơn một năm qua tôi có được chia không?"

DEDICA tư vấn Trả lời thẳng: khi di sản chưa được chia, căn nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của tất cả các đồng thừa kế, nên việc một người tự ý xây dựng hay cho thuê mà không có sự đồng thuận đã vượt quá quyền của họ và xâm phạm quyền của bạn. Đây trước hết là quan hệ dân sự chứ chưa hẳn là hành vi hình sự, và quan trọng nhất, phần sở hữu của bạn trong căn nhà vẫn nguyên vẹn: việc em bạn ở đó hay cho thuê không làm bạn mất quyền. Bạn có quyền đòi chia phần tiền thuê, yêu cầu chấm dứt việc tự ý định đoạt, và yêu cầu phân chia di sản. Dưới đây là căn cứ và các bước xử lý dù bạn đang ở nước ngoài.

Di sản chưa chia là tài sản chung của các đồng thừa kế

Khi ba bạn qua đời mà không để lại di chúc (hoặc di chúc không định đoạt hết căn nhà), di sản được chia cho những người thừa kế theo pháp luật, và những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần bằng nhau.

Chừng nào các đồng thừa kế chưa làm thủ tục khai nhận và phân chia, căn nhà chưa thuộc riêng ai. Nó là tài sản thuộc sở hữu chung của tất cả những người thừa kế, mỗi người nắm giữ một phần. Người em sống trong nhà và đứng ra trông coi không vì thế mà trở thành chủ sở hữu duy nhất. Mọi quyết định về căn nhà chung phải dựa trên sự đồng thuận, chứ không thuộc về riêng một người.

Xây thêm tầng hay cho thuê đều là hành vi quản lý, khai thác tài sản chung. Theo nguyên tắc trên, lẽ ra phải có sự nhất trí của các đồng thừa kế. Người em tự quyết là đã làm trái nguyên tắc này. Riêng khoản tiền thuê, pháp luật xác định rõ đó là lợi tức từ tài sản chung và phải được chia theo phần của mỗi người:

Điều này nghĩa là tiền thuê quán cà phê hơn một năm qua không phải của riêng người em. Bạn có quyền được chia theo tỷ lệ phần thừa kế của mình. Và việc tự ý xây dựng, cho thuê không hề "hợp thức hóa" quyền sở hữu cho người em hay xóa đi phần của bạn.

Bạn cần làm gì khi đang ở nước ngoài

Vì đây là quan hệ dân sự, hướng xử lý đi từ làm rõ đến thương lượng, rồi mới đến khởi kiện nếu cần. Trình tự nên theo:

1. Xác minh tình trạng pháp lý căn nhà: ai đang đứng tên trên giấy chứng nhận, đã có ai khai nhận di sản chưa, những ai thuộc hàng thừa kế. Bước này quyết định bạn đang ở vị thế nào.
2. Phản đối bằng văn bản và lưu chứng cứ: gửi văn bản (kể cả email) nêu rõ bạn là đồng thừa kế, không đồng ý việc tự ý xây và cho thuê, yêu cầu minh bạch và chia phần tiền thuê. Giữ lại hình ảnh, hợp đồng thuê, thông tin dòng tiền nếu có. Phản đối sớm bằng văn bản giúp bảo vệ vị thế của bạn về sau.
3. Đề nghị họp mặt các đồng thừa kế: pháp luật cho phép những người thừa kế họp mặt để thỏa thuận cách quản lý và phân chia di sản; mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản (Điều 656). Đây là cách ít tốn kém nhất nếu gia đình còn thiện chí.
4. Khai nhận và phân chia di sản: nếu các bên đồng thuận, có thể khai nhận, phân chia tại tổ chức công chứng. Nếu không thỏa thuận được, hoặc có người cố tình gạt bạn ra, bạn có quyền yêu cầu Tòa án phân chia di sản (Điều 219, Điều 660), kể cả phương án bán căn nhà để chia bằng tiền.
5. Ủy quyền cho luật sư tại Việt Nam: bạn không cần có mặt. Toàn bộ việc thương lượng, làm việc với công chứng, ngân hàng hay tòa án có thể thực hiện qua đại diện theo ủy quyền, và giá trị bạn nhận được sẽ chuyển về cho bạn ở nước ngoài.

Nếu các đồng thừa kế không hợp tác, hoặc bạn nghi ngờ căn nhà đang bị tự ý cho thuê, sửa chữa, thậm chí chuẩn bị chuyển nhượng, DEDICA có thể thay bạn xác minh tình trạng pháp lý của nhà đất, đại diện theo ủy quyền thương lượng với các đồng thừa kế, yêu cầu minh bạch và chia phần tiền thuê, và khởi kiện phân chia di sản khi cần, tất cả mà bạn không phải về Việt Nam. Liên hệ DEDICA để được luật sư tư vấn đúng cho tình huống căn nhà của gia đình bạn.

Nội dung trên mang tính tham khảo; mỗi vụ việc thừa kế có tình tiết riêng, bạn vui lòng tham vấn luật sư DEDICA để được tư vấn chính xác cho trường hợp cụ thể.